Google Ads pour un syndic de copropriété : obtenir des mandats

Qui décide vraiment du choix d’un syndic ?

Parmi les métiers de l’immobilier sur Google Ads, le syndic est un cas à part, car la décision est collective. L’assemblée générale désigne le syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l’article 25. Toutes les candidatures passent d’abord au vote. Si aucune n’atteint cette majorité, celles qui ont obtenu au moins un tiers des voix peuvent être soumises à un second vote, à la majorité de l’article 24.

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l’assemblée. Votre client est donc le syndicat des copropriétaires, pas la personne qui remplit votre formulaire. Un membre du conseil syndical ou un autre copropriétaire peut préparer le projet, mais il n’engage pas seul le syndicat. Demandez au contact son rôle au lieu de le deviner à partir de sa recherche.

La mise en concurrence obéit elle aussi à des règles précises :

• Lorsqu’il existe, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat pour informer l’assemblée.
• Ces projets suivent le contrat type et sont accompagnés de la fiche d’information sur le prix et les prestations.
• L’assemblée générale précédente peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence par un vote à la majorité de l’article 25.
• Sans conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
• Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander l’examen d’un projet de contrat qu’il communique.

Une demande reçue par Google Ads n’est donc qu’une première étape. Entre elle et un mandat actif, il y a l’inscription à l’ordre du jour, le vote, l’approbation du contrat puis sa prise d’effet. Vos campagnes doivent faire entrer des demandes dans ce parcours et le mesurer, sans compter un formulaire comme un client gagné.

Expert Google Ads pour les syndics de copropriété

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Que demander au contact, et que lui remettre ?

Votre rôle est de rendre votre offre facile à comparer, pas de promettre le résultat du vote. Traitez chaque demande dans cet ordre :

1. Qualifier le contact. Demandez son rôle, la mission recherchée, la commune, le nombre de lots, la date connue de l’assemblée et l’échéance du mandat en cours. Ces réponses servent à votre qualification commerciale ; elles ne renseignent pas sur les droits de vote.
2. Situer l’étape. Distinguez une simple curiosité, une comparaison de projets, une demande d’inscription à l’ordre du jour et une recherche d’information. Une demande arrivée trop tard n’entre plus dans la prochaine convocation.
3. Remettre les bonnes pièces. Envoyez le projet de contrat conforme au contrat type et la fiche d’information, puis vos documents commerciaux. Le contact doit savoir ce que vous fournissez, à quel moment et sous la responsabilité de qui.
4. Suivre la suite. Notez l’accord du contact pour être relancé, puis chaque étape franchie jusqu’au mandat actif. Chaque relance dépend alors du vrai statut du dossier et du calendrier annoncé.

Un chiffre présenté comme preuve n’entre dans le dossier que s’il est daté, traçable et calculé pour cette copropriété ou tiré de vos propres données. Une économie de charges générique n’est pas une preuve. Ne promettez pas non plus un « dossier AG conforme » ni un modèle de résolution sans contrôle adapté au cas.

Quelles recherches viser selon l’étape du projet ?

Une recherche suggère une intention, sans révéler le rôle du contact ni son calendrier. Séparez les recherches selon l’étape du projet, puis comparez-les sur les contacts qualifiés et les mandats obtenus, pas sur les formulaires.

Les recherches de changement

« Changer de syndic », « syndic qui ne répond pas » ou « syndic moins cher » peuvent traduire une comparaison, une recherche d’information ou un problème de service. Rien n’indique que la personne siège au conseil syndical : demandez-lui son rôle, le motif du changement et l’échéance du mandat. Isolez les recherches centrées sur le prix si leurs contacts diffèrent des autres.

Les recherches de comparaison avant l’AG

« Mise en concurrence syndic », « devis syndic copropriété » ou « comparatif syndic » peuvent correspondre à une collecte de projets de contrat. Créez un groupe ou une campagne à part seulement si le volume, le budget et le message le justifient. Vérifiez que le contact demande bien un projet de contrat dans votre zone.

Les recherches de procédure

« Inscription ordre du jour syndic », « convocation AG syndic » ou « modèle résolution AG » sont souvent des recherches d’information. « Mise en concurrence syndic obligatoire » peut aussi attirer des personnes qui cherchent seulement la règle. Placez ces termes dans un groupe ou une campagne à part, ou excluez-les, selon leur coût et les mandats qu’ils rapportent.

Le calendrier compte aussi. La convocation est notifiée au moins 21 jours avant l’assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Une question reçue trop tard pour la prochaine assemblée est inscrite à la suivante. Qualifiez donc la situation avant de monter l’enchère.

Des recherches d’information peuvent coûter peu et ne rien rapporter, alors qu’une recherche de changement peut coûter cher et aboutir. Répartissez le budget entre ces groupes de recherches d’après les mandats que chacun a rapportés.

Que promettre dans l’annonce ?

L’annonce cite les pièces que vous remettez vraiment, par exemple « Comparez les contrats de syndic : projet de contrat et fiche d’information disponibles ». Pour une recherche de changement, « Vous envisagez de changer de syndic ? Comparez le contenu et les honoraires » ouvre la discussion sans attaquer le cabinet en place. Les reproches de la personne n’ont pas leur place dans le texte.

Évitez « dossier AG prêt » ou « argumentaire de vote », qui ne précisent pas le contenu réel et peuvent suggérer une conformité juridique complète. Un devis sous 48 heures ne se promet pas si ce délai n’est ni défini ni mesuré chez vous. Préférez « Calendrier de prise d’effet détaillé » à « transition prise en charge », qui promet sans décrire les étapes.

Quelles preuves apporter au conseil syndical ?

Vos arguments viennent du contrat type, de votre offre réelle et des besoins de la copropriété, pas des pages des concurrents.

L’accès en ligne sécurisé aux documents est proposé par tout syndic professionnel, sauf décision contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25. Le présenter comme un avantage ne vous distingue donc pas. La facilité d’usage, les documents en plus, le suivi des demandes ou les délais mesurés peuvent en revanche faire la différence.

La page de votre cabinet qui reçoit les clics reprend ces éléments. Elle sépare le forfait, les prestations particulières, les conditions, la zone servie et la personne à contacter. Cette précision peut rassurer : mesurez son effet sur les dossiers complets et les mandats obtenus.

Faut-il séparer les campagnes par taille de copropriété ?

Pas au départ. Le nombre de lots influence le prix et peut modifier la charge de travail, mais il ne résume ni la valeur d’un mandat ni la façon dont la copropriété décide. Surtout, vous ne le connaissez généralement pas au moment du clic. Recueillez-le dans le formulaire, avec les autres informations utiles :

• Le nombre de lots et les équipements, pour ajuster votre barème et vos ressources.
• Le rôle du contact, pour adapter l’information et le prochain échange.
• La date de l’assemblée et l’échéance du mandat, pour planifier les relances.
• La mission recherchée, pour distinguer syndic, gestion locative ou simple information.
• La commune, pour vérifier que vous servez la zone et exclure celles que vous ne couvrez pas.

Ne fixez pas de seuils tout faits à 10 ou 50 lots : partez de votre barème, de votre marge et des résultats observés. Deux copropriétés de même taille peuvent différer par leurs équipements, leurs travaux et les prestations demandées. Les réponses au formulaire servent ensuite à repérer les recherches qui apportent les meilleurs mandats. Ne créez des groupes d’annonces par taille que si la recherche indique la taille, si le volume suffit et si l’offre ou le message change.

Combien vous coûte vraiment un nouveau mandat ?

Le coût d’un clic et la concurrence varient selon la zone, la période et la recherche. Partez des données de votre compte plutôt que d’une moyenne nationale du secteur : elles décrivent votre zone, à une date donnée.

Le délai de décision se mesure aussi. Regroupez les contacts arrivés le même mois, puis suivez le temps passé entre le clic, la qualification, le vote et la prise d’effet. Un contact qui ne décide pas vite reste à suivre, si son statut et son accord de relance sont confirmés.

La valeur d’un mandat n’est pas le total des honoraires. Sur une durée choisie, comptez ce que vous encaissez, les frais de reprise du dossier, les coûts de gestion, les départs possibles et les chances de renouvellement. Vous obtiendrez une fourchette, pas un chiffre certain.

Le coût d’un mandat se calcule en divisant les dépenses publicitaires et commerciales d’un groupe de contacts par les contrats entrés en vigueur issus de ce groupe. Ne divisez pas le budget de juillet par les votes de juillet si les contacts datent de mois différents. Le vote, la prise d’effet et le mandat actif restent trois événements distincts.

Vous en déduisez ce que vous pouvez payer pour un contact. Si un mandat rapporte 3 000 € de marge avant acquisition et qu’un contact qualifié sur dix aboutit, la marge attendue par contact est de 300 €, avant les frais commerciaux. Gardez une marge de sécurité, car un mandat récurrent mais coûteux à gérer peut vous faire perdre de l’argent.

Pour suivre ces étapes, il vous faut un fichier sans doublons, par exemple un CRM, le logiciel où vous suivez chaque copropriété de la demande au mandat. Importez ensuite dans Google Ads deux étapes du dossier comme conversions : « prospect qualifié » et « prospect converti ».

Le suivi avancé des conversions pour les prospects fait ce lien. Il envoie l’e-mail ou le téléphone du contact sous forme d’empreinte numérique obtenue par hachage, avec des dates et des valeurs cohérentes. Vous pouvez le configurer dans le Gestionnaire de données. Ce suivi exige d’informer les personnes et d’obtenir leur consentement lorsque la loi ou les règles de Google le demandent.

Google Ads n’accepte les conversions importées que dans un délai limité : 90 jours au plus après le clic, 63 jours pour celles envoyées par le suivi avancé. Si le vote arrive plus tard, donnez l’étape « prospect qualifié » comme objectif aux enchères. Google optimise alors sur un résultat défini, ce qui ne garantit pas la rentabilité.

Quelles recherches exclure, et lesquelles garder ?

Le mot « syndic » attire des intentions très différentes. Les mots clés à exclure, ceux sur lesquels votre cabinet refuse d’apparaître, se décident après lecture de la recherche complète et de ce qu’elle a rapporté. Une liste toute faite est aussi risquée qu’une absence de contrôle. Voici les candidats à vérifier dans vos données :

• Emploi et formation. « Offre emploi gestionnaire copropriété » ou « formation gestionnaire immeuble » sont souvent hors cible pour une campagne de mandats.
• Service courant. « Téléphone syndic » vise peut-être un cabinet précis, mais « contact nouveau syndic » peut être commercial. N’excluez pas « contact », « téléphone », « urgence » ou « adresse » seuls.
• Charges, comptabilité et travaux. Certaines de ces recherches relèvent de l’information, d’autres accompagnent un projet de changement. Excluez les expressions complètes sans rapport avec un mandat, pas ces mots en bloc.
• Syndic bénévole ou coopératif. Ces recherches peuvent traduire une curiosité, une comparaison ou un retour vers un syndic professionnel. Isolez-les et mesurez-les avant de décider.
• Locataires. Les recherches sur les droits d’un locataire sont généralement informatives, mais le mot seul peut apparaître dans une recherche plus large.

Pour une exclusion, Google Ads propose trois types de correspondance, la requête large, l’expression exacte et le mot clé exact, qui bloquent plus ou moins de recherches. Les synonymes et les formes au singulier ou au pluriel ne sont pas couverts automatiquement : ajoutez les variantes que vous observez.

Le rapport sur les termes de recherche montre les recherches pour lesquelles votre annonce s’est affichée. Il n’est pas complet, car Google masque certaines recherches peu fréquentes. Relisez-le de près au lancement, puis à un rythme adapté au volume. Une exclusion bien choisie réduit la dépense inutile, mais elle peut aussi écarter une recherche qui aurait apporté un mandat. Surveillez ensemble la dépense, les contacts qualifiés et les mandats.

Cinq questions avant d’ajouter du budget

Cette méthode échoue si le cabinet achète des formulaires sans pouvoir qualifier les projets, fournir les pièces annoncées ou suivre les contrats jusqu’à leur prise d’effet. Avant d’acheter plus de trafic, vérifiez que vous recueillez ces informations à mesure que chaque dossier avance :

• Quel rôle cette personne joue-t-elle dans la copropriété ?
• À quelle date le mandat du syndic actuel arrive-t-il à échéance ?
• À quelle date se tient la prochaine assemblée générale ?
• Quelles pièces de votre offre a-t-elle déjà reçues ?
• Pour les contrats entrés en vigueur, quelle marge le mandat a-t-il rapportée ?

Si une information nécessaire au stade du dossier manque, améliorez la qualification ou la mesure avant d’ajouter du budget. Le vote collectif reste la limite réelle : une campagne peut déboucher sur un projet solide et comparable sans obtenir la majorité.

Questions fréquentes

Vincent Duquesne

Expert Google Ads Certifié depuis 2011 : j’ai audité et restructuré des centaines de comptes dans des dizaines de thématiques différentes. +20M€ gérés.

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